Interview Jeroen van Lier: ‘De ontwikkelaar van de toekomst is vooral een ondernemende regisseur’

Verder kijken dan het gebouw

Een geslaagde ontwikkeling laat zich niet alleen beoordelen op het gebouw zelf. Voor Jeroen begint het bij de vraag wat een project toevoegt aan zijn omgeving.

“Een ontwikkeling staat nooit op zichzelf, maar maakt onderdeel uit van een straat, wijk, dorp of stad. De vraag is dus niet alleen wat je realiseert, maar vooral wat je daarmee toevoegt aan de leefbaarheid, vitaliteit en kwaliteit van de omgeving.”

Volgens Jeroen onderscheidt een goede ontwikkelaar zich door eigenaarschap van de totale opgave. Daarvoor moet een ontwikkelaar verschillende belangen begrijpen en bij elkaar kunnen brengen. Inhoudelijke kennis vormt de basis. Het verschil maak je door die kennis te vertalen naar een haalbaar plan. Dat betekent ook accepteren dat niet iedere ambitie gerealiseerd kan worden.

“Een ervaren ontwikkelaar begrijpt waar de ruimte zit, waar de grenzen liggen en welke afwegingen nodig zijn om uiteindelijk tot een sluitende businesscase te komen.”

Wat daarbij als een goede uitkomst geldt, verschilt per organisatie. Een commerciële ontwikkelaar, belegger, woningcorporatie of familiebedrijf kijkt vanuit een eigen perspectief naar rendement, risico en waarde. Wie meer verantwoordelijkheid wil dragen, moet begrijpen hoe die afwegingen de koers van een ontwikkeling bepalen.

De vraag is hoe het wél kan

Het vak is volgens Jeroen verschoven van het ontwikkelen van gebouwen naar het ontwikkelen van plekken en het voeren van regie over een complexe opgave. Stikstof, netcongestie, spuitzones, betaalbaarheid, duurzaamheid en stijgende bouwkosten maken het speelveld ingewikkelder. Tegelijkertijd nemen de wensen van gemeenten, omwonenden en gebruikers toe.

Technische, juridische en financiële kennis blijven essentieel. Maar een ervaren ontwikkelaar moet ook doorgronden wat betrokken partijen drijft en waar mogelijkheden liggen om verder te komen.

“Het is relatief eenvoudig om vast te stellen waarom iets niet kan. De echte uitdaging is om binnen alle beperkingen en randvoorwaarden juist te ontdekken hoe het wel kan, zonder daarbij de kwaliteit of financiële haalbaarheid uit het oog te verliezen.”

Daarbij wordt gevoel voor timing belangrijker. Ontwikkelingen kennen lange doorlooptijden, terwijl de markt tussentijds kan veranderen. Dat vraagt om vasthouden aan een langetermijnvisie en herkennen wanneer een besluit of bijsturing nodig is.

“De ontwikkelaar van de toekomst is wat mij betreft niet alleen een inhoudelijk deskundige, maar vooral een ondernemende regisseur die het speelveld begrijpt, kansen ziet en verantwoordelijkheid neemt om plannen daadwerkelijk tot realisatie te brengen.”

Meer dan een overzicht van gerealiseerde projecten

Wanneer Jeroen met een senior projectontwikkelaar in gesprek gaat, is hij benieuwd naar meer dan een overzicht van gerealiseerde projecten. Hij wil weten hoe iemand naar het vak kijkt en welke bijdrage diegene zelf heeft geleverd.

“Welke belangen lagen er op tafel? Waar zaten de tegenstellingen? Hoe heeft iemand partijen bij elkaar gebracht en welke keuzes waren nodig om de ontwikkeling haalbaar te maken?”

De antwoorden laten zien of iemand daadwerkelijk verantwoordelijkheid heeft genomen, of vooral een vooraf bepaalde strategie heeft uitgevoerd. Ook de persoonlijke motivatie telt mee. Blijft iemand bij tegenslag zoeken naar mogelijkheden? En staat diegene open voor een andere aanpak?

“Ervaring is waardevol, maar mag niet leiden tot vanzelfsprekendheden. De markt verandert voortdurend en vraagt om mensen die bereid zijn hun inzichten en werkwijze daarop aan te passen.”

Voor ontwikkelaars zijn dit ook waardevolle vragen om zichzelf te stellen. Welke keuzes heb je zelf gemaakt? Wat heb je daarmee in beweging gebracht? En wanneer vraagt een nieuwe opgave om een andere aanpak dan die waarmee je eerder succesvol was?

Juist bij tegenslag zie je wat iemand waard is

Of iemand klaar is voor een volgende stap, ziet Jeroen vooral op momenten waarop een ontwikkeling onder druk staat. Denk aan een businesscase die niet meer sluit, aanvullende eisen vanuit de gemeente of partijen die tegenover elkaar komen te staan.

“Juist op die momenten zie je wat iemand waard is. Kan iemand het overzicht bewaren, belangen goed wegen en vervolgens besluiten nemen? En minstens zo belangrijk: weet iemand anderen daarin mee te nemen en het gezamenlijke doel voor ogen te houden?”

Meer verantwoordelijkheid vraagt daarnaast om financieel inzicht dat verder gaat dan budgetbewaking. Een ontwikkelaar moet begrijpen hoe keuzes doorwerken in het resultaat en welke risico’s passen bij de organisatie waarvoor hij werkt. Daarbij moet hij zelf verantwoordelijkheid dragen voor dat resultaat.

Ervaring vanuit verschillende perspectieven kan daarbij helpen. Wie voor een belegger, corporatie of gemeente heeft gewerkt, begrijpt beter waarom belangen uiteenlopen. Ook ervaring met verschillende marktcycli ziet Jeroen als een meerwaarde.

“In een gunstige markt lijkt veel mogelijk. Juist wanneer de omstandigheden tegenzitten, wordt duidelijk of iemand voldoende creativiteit, ondernemerschap en doorzettingsvermogen heeft om een ontwikkeling alsnog haalbaar te maken.”

Anderen laten groeien

De waarde van een senior ontwikkelaar reikt voor Jeroen verder dan de eigen projecten. Ook de bijdrage aan de ontwikkeling van collega’s laat zien hoe iemand zijn senioriteit invult. Kennis delen, collega’s begeleiden en hen stimuleren om zelf verantwoordelijkheid te nemen versterken de kwaliteit en continuïteit van de organisatie. Het vermogen om anderen te laten groeien weegt voor Jeroen dan ook mee bij de selectie van een senior ontwikkelaar en bij de vraag of iemand klaar is voor meer verantwoordelijkheid.

Daarbij gaat het niet alleen om vakinhoudelijke kennis. Juist inzicht in verhoudingen en het leren maken van afwegingen zijn belangrijk om over te dragen.

“Een goede senior geeft niet altijd zelf het antwoord, maar stelt ook de juiste vragen, zodat collega’s leren zelfstandig na te denken en verantwoordelijkheid te nemen.”

Dat vraagt om ruimte geven. Zelf weten hoe iets moet is één ding. Een ander helpen om tot een goed besluit te komen vraagt andere vaardigheden. Jeroen vat die bredere betekenis van senioriteit treffend samen: “Een ervaren ontwikkelaar onderscheidt zich niet alleen door wat hij zelf weet te realiseren, maar ook door wat hij anderen leert realiseren.”

Wacht niet op die nieuwe functietitel

Aan ambitieuze ontwikkelaars geeft Jeroen het advies om zich te verdiepen in het totale speelveld. Begrijp waarom een gemeente bepaalde ambities heeft, hoe een belegger naar risico kijkt en welke afwegingen een familiebedrijf maakt. Wie die perspectieven kent, kan beter anticiperen en verbinding leggen.

Zijn advies is ook om nu al verantwoordelijkheid te nemen. “Wacht niet totdat je formeel eindverantwoordelijk bent, maar benader een ontwikkeling alsof de totale opgave jouw verantwoordelijkheid is.”

Dat betekent verder kijken dan de eigen werkzaamheden, meedenken over haalbaarheid en de gevolgen van keuzes overzien. Ook vraagt het om nieuwsgierigheid.

“Durf daarom kritisch te zijn, bestaande uitgangspunten ter discussie te stellen en alternatieven te onderzoeken. Niet om koste wat kost je eigen gelijk te halen, maar om samen tot een beter en haalbaar resultaat te komen.”

Groeien doe je samen

Jeroen moedigt ontwikkelaars aan om ervaren collega’s actief op te zoeken. Vraag naar hun afwegingen, leer van hun aanpak en benut de kennis die binnen de organisatie aanwezig is. Want groeien in het vak gebeurt voor een belangrijk deel in de praktijk, samen met anderen.

“Je kunt inhoudelijk nog zo sterk zijn, maar zonder vertrouwen, samenwerking en het vermogen om anderen mee te nemen, kom je niet ver.”

Als ervaren projectontwikkelaar weet je wat er nodig is om projecten verder te brengen. Maar wat brengt jou verder? Bij Dux Nova gaan we graag met je in gesprek over een rol en werkomgeving die passen bij jouw ervaring en ambities.